房地产行业本身就是一个周期性领域，除了房地产闲置模型中缺乏饱和周期外，它还受到宏观经济周期、人口周期甚至次级贷款利率调整周期的影响。这 自第二次世界大战以来，美国房地产业经历了几次起起落落(如图2-2所示)。这 自第二次世界大战以来，美国房地产业经历了几次起起落落(如图2-2所示)。其中，1950年、1972年和1999年有三个时间 间点具有特殊的代表意义。1950年是第二次世界大战结束后第一个领域繁荣时期的中间时期。当时，单户房屋的建设达到了创纪录的高峰。1972年是第二次世界 决斗结束后，在繁荣的第二个领域中期，当时许多家庭住房呈现出快速增长的趋势，新建房屋数量达到历史高峰。1999年是第三个领域繁荣期，单家中 住房销售额再次迅速增长。

　　

纵观美国房地产市场的发展历程，我们会发现美国政府通过直接法案(如关心中低收入人群的房屋独立性等。)、土地政策(住宅法)、土地规划等)土地规划等)、为了支持美国房地产市场的历史，经济杠杆(税收贷款利率等)甚至直接干预。

　　

难怪美国的房地产业是美国国民经济的关键支柱产业之一。当美国政府期待经济发展时，它首先以各种方式发展房地产市场。 房地产业就像美国经济肥厚一样，政府需要注射经济时，会毫不留情地扎针。第二次世界大战后，美国房地产业可以说是 尽管在过去的50年里经历了几次经济波动，但在政府的支持下，它一直在稳步发展，促进和稳定了美国的经济发展。但成也萧何，败也萧何，过多的支持和依赖房地产 2007年房地产行业发生危机时，房地产市场出现了全面的金融和金融危机。在以后的讨论中，我们将逐步讨论这一部分。

　　

 

背景资料

　　

房地产的关键

　　

房地产业是美国的经济支柱产业之一。据统计，半个世纪以来，美国房地产及其衍生产业的产值一直在GDP的20%左右(如图2-3所示)。据统计，半个世纪以来，美国房地产及其衍生产业的产值一直在GDP的20%左右(如图2-3所示)。根据 根据2001年的信息，住房占美国社会经济有形资产的36%(如图2-4)，远远超过非住宅建筑(22%)、设备（14%）、政府有固资(19%)、耐 日用品(9%)所占比例。从GDP产值组成来看，其他主导产业还没有达到这个规模。2000年，美国GDP达到9.8亿美元，其中信息产业产值占 8.3%，汽车工业产值占7.4%，远低于房地产。这一切都表明，住房地产在美国经济中起着至关重要的作用。

　　

 

房地产市场发展的驱动因素

　　

当需求增加时，房地产行业本身的供求关系实际上是核心因素，供应不足，即住房空置率下降，新建项目不断出现，房地产行业处于快速发展阶段； 当需求减少、提供过多、住房空置率上升、竣工项目较多时，房地产行业正处于衰退环节。然而，美国房地产波动发展史背后的几个关键驱动因素分别是 它是人口变化、利率趋势、金融杠杆、政府监管政策（除前期金融和利率政策外）和美国（全球）政治经济事件。

50年来，房地产行业一直保持产值超过美国GDP的1/5， 住宅占中国经济有形资产的三分之一，数据来源：美国经济分析局。

　　

1. 人口变化

住宅市场转型的原始驱动因素来自人口的变化。

　　

1. 人口变化

住宅市场转型的原始驱动因素来自人口的变化。工资水平和生命周期是住宅市场必须特别关注的人口相关因素。

人口工资水平明显与住宅销售价格成正比。对全球国家的一项调查显示，平均GDP为800～3 当平均GDP达到3000美元时，住宅业发展趋势加快； 000美元后，居民的住宅选择从城市明显转移到郊区和农村。19世纪美国经济的平均GDP从19世纪开始 000～3 住宅产品的平均价格是用户平均年收入的3000美元～人均收入增加了有效需求，促进了住房产业的发展。

　　

“婴儿潮”一代在人口生命期对美国房地产市场影响很大。“婴儿潮”一代的成长促进了许多家庭住房的发展，激活了老年人群体（这个群体） 身体的特点是经济相对丰富，年龄接近退休，期待私人空间，追求生活质量）促进了单一家庭住房销售的增长。此外，由于“婴儿潮”期间出生的人口众多，他们 当然，下一代构成了所谓的镜像“婴儿潮”，镜像“婴儿潮”(20世纪80世纪～出生于90年代的群体也已进入或即将进入购房需求时期。针对美国社会的这种影响 对房地产市场的危害将是极其深远的。

　　

2. 利率走势

　　

美国抵押贷款利率的下降引领了房地产市场的繁荣。对利率极其敏感，因为美国居民的储蓄率普遍较低，负债率较高。1990～2002年的信息显 例如，当抵押贷款利率持续下降时，新建住宅数量持续上升，住房销售数量持续上升。当居民申请抵押贷款时，银行按一定比例收取的手续费也在下降 低。

　　

3. 金融杠杆

　　

从历史上看，美国房地产经历了三次金融改革。第一次金融改革开辟了抵押贷款担保制度。抵押贷款和国家担保克服了大萧条带来的支付能力。 提问，提高客户人均收入，提高交易能力。住房抵押贷款证券化是第二次金融改革。质押贷款证券化克服了抵押贷款的流动性和风险控制问题 市场提供了大量资金，促进了房地产市场的活跃，并将居民住房建设与全球金融市场融为一体。第三次金融改革是信息技术的应用。利用房地产二级信息技术 市场开始实施在线交易，降低了房地产金融行业的交易成本，提高了房地产金融的使用效率。

　

4. 政府调控政策

　　

除金融政策外，政府还将直接向穷人提供优惠政策，以调整贫富差距，缓解社会问题，稳定社会。例如，经济实用房的适用建设，1949年提出 是每个家庭给住房等。；由于房地产行业对人们的生活危害很大，每个政府甚至地方政府都应该提出一些房地产目标和政策，如1995年克 林顿政府提出，2000年家庭住房拥有率为67.5；东西岸土地政策过紧，控制严格，导致东西岸房地产价格极高。

　　

5. 国内外经济政治大事

　　

战争和矛盾对中国经济和人口造成了严重打击，战后百业待兴也是大家趁机发展的热土。从建设国际高速公路，加快郊区房地产业的发展，到影响大家在郊区买房的石油危机，都体现了房地产业受外界影响的敏感性和被动性。从建设国际高速公路，加快郊区房地产业的发展，到影响大家在郊区买房的石油危机，都体现了房地产业受外界影响的敏感性和被动性。

资料来源:房地产行业:陶莺春，国际比较和国内上市公司的价值判断。

　　

 

2.1.2 美国战前经济和房地产行业形势

　　

在美国内战期间，为了恢复经济，融入人口迁移的需要，美国政府通过宅地法打击南方和分离各州的经济（Homestead Act），每一位前往西部的美国公民都有权拥有160英亩的新土地。考虑到当时大部分房子或者业主自己动手或者雇佣一些亲戚朋友建造，这可以算是美国政府的通行证 第一次通过房地产振兴经济。考虑到当时大多数房屋或业主都是自己建造的，或者雇佣一些亲戚朋友来建造，这可以看作是美国政府的通行证 第一次通过房地产振兴经济。

　　

接下来，20世纪20年代的股市泡沫、美国石油工业的巨大发展和欧洲的浪潮导致了住房需求的上升。抵押贷款的金融手段也应运而生，及时为业主资产不足的问题带来了解决办法。房地产行业作为一项金融改革，脱离了以个人储蓄为唯一自有资金限制。

　　

为应对1929～在1930年初的全球经济危机中，美国政府再次开始了房地产行业。1932年，罗斯福政府批准了住房抵押贷款 法》（HOLA），由联邦政府提供担保，产生长期、低利率、分期付款的住房抵押贷款市场。1934年，美国国会正式通过了全国住宅 法》（National Housing Act），房地产行业升温。特别需要注意的是，该法令首次创造了固定利率抵押贷款的概念。银行将以固定利率向业主提供抵押贷款，为房地产行业提供抵押贷款 振兴给自有资金。

　　

 

背景资料

　　

介绍宅地法

　　

《宅地法》是第16届总统林肯在1862年南北战争期间发布的一项旨在免费分配美国西部国有土地的法案。这是美国历史上著名的经济措施。这是美国历史上著名的经济措施。《宅地法》又翻译成《份地法》、移民法。

　　

美国独立后，联邦政府将西部土地国有化，并决定分层出售，以增加政府收入，偿还国债，满足土地投机者的需求。但出售土地单位面积 大，价格贵，西部地区买不起，所以长期争取免费分配土地。参议院否认了南方奴隶主的阻碍，直到内战前免费授予土地的法律。

　　

1862年2月28日和5月6日，国会众议院和参议院依次通过了《宅地法》，林肯政府可以实现共和党提出的宅地纲要。

　　

《宅地法》要求，一家之长或21岁且从未参与过叛变的中华人民共和国公民，在宣誓获得耕地并支付10美元费用后，可以登记领取 超出 160英亩宅地，备案人在宅地上定居耕地满5年，你可以获得土地许可证，成为宅地的所有者。《宅地法》还规定了一项折偿条款，即登记人提出优先购买的 6个月后，申请可以每英亩1.25美元的价格购买。《宅地法》还规定了一项折偿条款，即登记人提出优先购买的 申请可在6个月后以每英亩1.25美元的价格购买。这篇文章后来被土地投机者使用。

宅地法生效后，一些具有填补质的法案陆续通过。比如1873年的《育林法》，1877年的《沙漠法》。根据《宅地法》和《填补法》的调查，到1950年，联邦政府将授予2.5亿英亩土地。

《宅地法》在一定程度上满足了西部农民的土地规定，建立了小型农业土地所有制，为美国农业资本主义的发展创造了有利条件。它的执行也令人鼓舞 西方农民抵制南方奴隶主的斗争，阻止奴隶制种植区向西扩张。在美国内战中，西部农民向联邦军队输送了一半以上的士兵，并为北方提供了足够的食物 胜利起着重要的作用。

介绍《全国住房法》

《全国住房法》（National Housing Act）是国会1934年依据的一项法律。法令的结果是建立了联邦住房管理局，它对美国房地产业具有关键的控制作用（FHA）。该机构鼓励银行、建设和贷款 该协会利用贷款建造住房、小型办公建筑和农业建筑。如果联邦住房管理局批准了该计划，贷款将得到保障。

根据另一项全国住房法，1937年国会协助联邦住房管理局采取措施消除贫民区。它向地方政府提供了60年的低息贷款，以帮助其建立公寓。这种房子的租金保持不变，只提供给低收入家庭。到1941年，工程办公室已经帮助建造了12万多个家庭模块。

就像所有的政策法案一样，这个法令看起来很漂亮。然而，从银行的角度来看，给予固定利率的抵押贷款有两个风险。一方面，借钱的人自然可能会借钱 不还钱的风险。当时，银行不得不解决质押物，并面临许多不良贷款的风险。另一方面，在经济前景不明朗的情况下，银行可能会在未来向业主提供固定利率贷款 向储户投入更高的利率。银行不愿意接受这种未来的利率损害。所以这个法案推出后效果并不理想。

在这种情况下，美国政府作为一个实施力很强的政府，迅速找到了解决方案，并于1938年成立了federalal National Mortgage Association，通称房利美（Fannie Mae）。该组织当时仍是一家国有企业，有两个关键职责：首先，向银行承诺，如果业主不能偿还贷款，房利美将以政府资金作为储备偿还贷款，以避免银行无法收到贷款 后顾之忧；其次，将质押财产回收给银行，然后包装成抵押支持证券(通常是债券卷)，投放到证券市场，将风险转移给证券投机者。这样，银行抵押财产迅速迅速抵押 它可以成为收入，不再害怕利率风险。对策建立后，银行向业主提供了大量的抵押贷款，为房地产市场的振兴带来了财政保障。

 

背景材料

房利美介绍

房利美（Fannie Mae）始创于1938年，由政府出资建立，从事二级住房消费市场流动资金扩大资金的信贷业务。1944年，房利美的权限扩大到担保，企业 退伍军人主要负责。1944年，房利美的权限扩大到担保，企业 退伍军人主要负责。1954年，房利美发展成为一家股份制公司。1968年，Raymond H. 在上任的30年里，Lapin成为了房利美的总裁，改变了公司的制度，使其成为私有股份制公司。房利美股票于1970年在纽约交易。 1984年，房利美首次在海外发行公司债券，随后公司业务进入海外金融体系。

《英汉股票投资字典》由商务印书馆出版Fannie Mae“联邦国家住房贷款协会Federallal(房利美)表述如下: National Mortgage Association(联邦国家住房贷款协会)。成立于1938年的美国三大住宅贷款证券化经营机构之一。其质量是广大群众，由美国政府资助。 由联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。将这些房屋抵押贷款按时限、利率结合起来，作为抵押或担保出售住宅抵押债券，在金融体系中有 出售，然后用收益资产给更多的人买房贷款。此外，还为金融企业提供购房贷款发行的住房抵押证券类型提供担保。住房抵押债券发行的关键品种 （mortgage backed security或mortgage pass-through）。联邦国家住房贷款协会本身的股票在纽约股票交易所上市。”

　　

需要注意的是，这种模式已经成为美国房地产资金运营的前提模式，因为它兼顾了业主、银行、政府和市场发展的权益，对美国房地产的未来危害极其深远。

在经济衰退阶段，正是由于这一措施的实施，政府保证克服了支付能力不足造成的资本链问题，促进了房地产融资的发展，进而推动了美国经济的复苏。这也反映了房地产金融体系突破为国民经济发展提供的巨大动力。